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王健林等6大佬眼中楼市危局 潘石屹:不看好住宅地产
http://fengjiujun5.cn  2019/6/10 3:33:05  

王健林等6大佬眼中楼市危局 潘石屹:不看好住宅地产

时间:2014年10月07日 10:55:20 中财网

  导语:十一特别节目:2014企业家眼中的中国地产悬疑。本期节目合辑专访万达集团董事长王健林、SOHO中国潘石屹夫妇、中坤投资集团董事长黄怒波、福耀玻璃董事长曹德旺、银泰集团董事长沈国军。共同剖析地产现状,预测中国房地产市场走势。
  “房地产崩盘是迟早的事,有房赶紧卖是明智的人”,福耀玻璃董事长曹德旺,在自己6000平方米的豪宅里,对当下扑朔迷离的房地产走势,做出了令人稍感意外的判断。
  作为制造业为数不多的巨头,曹德旺对于房地产的预言可谓来自切肤之痛,在地产业链条成为经济主要增长方式,而迅猛发展的十年内,原材料价格、土地价格、用工成本的飙升,让实业主们苦不堪言。加之信贷、投资与政策持续为地产领域所吸引。“你若安好,便是晴天霹雳”成为坚守实业、远离地产的曹德旺们,始终无法言说的独白。直到今天,机会来了。
  从1998年住宅地产市场化改革至今,中国楼市历经房价高潮迭起的集体记忆,也数次感知政策强制下的行政降温。瞬息万变,风风火火一直是舆论眼中,地产行业的常态气质。而16年来,观察中国房地产界的人物群像,却极为罕见的如今天这般,充斥着,冷静、沉默、忧思、疑惑、谨慎等复杂又矛盾的行业表情。难道楼市的变局之年真的到来了?
  相比地产链条消费终端的购房者和个人投资者,从事房地产行业的企业家,更加紧扣市场与政策的脉搏,他们胜败存留的田野生态,将很大程度上佐证,中国楼市未来的起落。
  潘石屹夫妇:我们不看好中国的住宅市场
  “我们不看好中国的住宅市场,过去几年里,在宽松货币政策下的房价猛涨,很难再维系。”SOHO中国董事长潘石屹略显庆幸地谈起自己几年前就做出的战略选择。
  “我们还是看好北京、上海这些一线城市的商业地产,包括写字楼、商铺,这是我们的基本判断”。以他的观察,住宅的租金回报率只剩1%,已经非常之低。而写字楼的租金回报率至少在6%。与此同时,对于中国二三线城市存在的商业地产泡沫,潘石屹也颇为认同。
  夫唱妇随,“这就是我们把重心放在北京上海的原因”SOHO中国CEO张欣说,“这里有足够多的白领,而二三线城市是缺乏这类消费人群的”。
  商业地产的转型阵痛
  如今在地产商中,持有型商业物业转型写字楼,似乎已成为最时髦的救命稻草。“如果中坤没有旅游地产的话,将死无葬身之地”,作为中国房地产红利最早的民营经济获益者,自嘲从一无所有成长为传统土豪的黄怒波,也经历着这种阵痛。
  房地产和旅游投资是黄怒波的中坤集团两大主营业务。在他当年的战略判断中,由于中国经济高速增长,所有资产价格也必将随之走高,希望持有1千万平方米的商业地产不卖,因此至少保证资产溢价能超过企业贷款所缴纳的利息。直到互联网电商时代,颠覆了传统零售业和商业地产的商业模式。“这是致命的”黄怒波口吻变得肯定,“所有传统买衣服的铺子都不可能挣钱,电商这几年的杀伤力太强,所以这个时候持有大量的物业就变成了灾难。”
  黄怒波:大多数地产商这次都过不去
  基于这种判断,黄怒波和他的中坤投资集团开始了转型之路。其中最具标志性意义的举措,就是将北京大钟寺大面积的商铺改成写字楼,即便在迁移商户、写字楼改造过程中,中坤经历了包括融资困境、上榜失信人名单等问题,但也丝毫无阻黄怒波的转型决心。“地产商开始完蛋了,如果说转型的好,就能撑过去不饿死,如果不好,大多数地产商都过不去。中国经济还有两三年的困难期。”黄怒波说。
  话至如此,新的猜想在于,当所有商业地产转型求生的希望都放在写字楼上时,位于一二线城市的写字楼市场,又是否会因为过剩而产生泡沫呢?
  商业地产的泡沫风险
  “中国商业地产将比住宅地产摔得还要惨”在两年之前,银泰老总沈国军就做出了这样的预言。时至今日,他依然不改当时的观点。即便住宅地产现在面临很大问题,但依然可以通过调价、促销、取消限购、放松房贷等措施这些去消化部分存量,有些城市政府还可以收购过剩产能作为廉租房。但如果建了过量的商业地产,房企没有招商能力、经营能力、管理能力,政府也无法有效管理,收拾残局。“现在各地开放商的商业地产项目,同质化非常严重。两年前,光是成都的高新区,在做大型商业物业的就有一百多个。浙江的某个县级市,单体超过十万平米的购物中心就有20个。与此同时,中国大陆真正有大型商业物业招商营运能力的地产开发商,也就五六家。” 沈国军说到。
  有关2014房地产的民间舆论,最大的特色在于,看到地产商日趋紧缩与分化,许多购房者以观望的情绪,等待买方市场的不期而遇。这也成为许多房企在今年降价保量的直接原因,甚至成为压倒部分房企的最后一根稻草。正如黄怒波的观察,“好的时候什么都好,坏的时候厄运都来了。”
  “房地产商开始两极分化”SOHO中国CEO张欣也赞同这样的行业趋势。像SOHO这样的公司,贷款量非常低,企业负债率从未超过10%,手上也拿着大把现金,就等待着谁的项目要卖我们买。还有一类,贷款量已非常高,销售也卖不动。未来的十年,房地产进入一个缓慢增长期的话,现在这五万家开发商肯定有相当一批被吃掉。
  金融界已把地产划到限贷和危险的行业
  房地产作为资金密集型行业,对于资金周转速度的要求非常高。多年以来,一些中小型地产开发商,通过银行信托,第三方理财等各种金融产品取得资金,造成获取资金的成本高企。或许正因为看到了衍生金融产品,类似的潜在风险。银监会在本月初对信托行业做出预警,谨慎将资金流入房地产项目投资领域。
  国家统计局9月18日发布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。面对市场的不安,地方政府救市的动作如约而至。近日,继珠海取消限购政策后,在全国大中城市中,只剩下北上广深和三亚5个城市仍然坚守严格限购的堡垒,尚未作出调整。以杭州与南京取消限购后成交量的有效回暖的数字来看,房屋均价并没有攀升。目前限购政策放开的效果,更倾向于开发商的资金回笼,以及年度销量的旺季冲刺。
  “现在整个地产业不是限购松绑能解决的问题,而是贷款困难,整个金融政策的问题。整个金融界已经把地产划到了一个限贷的行业,危险的行业当中。”中坤投资集团董事长黄怒波谈及这个话题颇为沉重。正如近期各地政府相继出台的,放宽首套房认定,降低首套房商贷利率等呼吁一样,地方政府“落花有意”依然难阻银行大佬们“流水无情”的踟蹰不前。银行对房地产行业,尤其是民营企业的惜贷,加速着地产商们的忧虑。
  “很多企业真的只差那一口气就活过来了”
  进入2014年,经济下行风险抬头,外加近两年不断新冒出的不良资产,银行逐渐加强风控手段。信贷结构上倾斜大型国有企业,而民营企业和中小企业的贷款审批更加严格,这种惜贷谨慎尤其体现在地产项目中。中坤集团旗下的北京大钟寺项目,也因银行不愿提供十几亿的贷款,使得黄怒波无奈出让该项目的股权与债权,从而与自己一手培育起来的优质项目失之交臂。
  “很多企业真的只差那一口气就活过来了”金融危机期间,因高调收购冰岛土地而名声大噪的黄怒波,对此无可奈何。
  房企要想活下去 必须具备的三种特质
  一叶知秋,而秋天来了,冬天还会远吗?因此在大型地产商都在备好过冬干粮的今天,未来几年的行业洗牌中,强者愈强,弱者出局。能活下来的房地产企业一定具备三种特质,首先是手中充足的现金流,其次是较低的资产负债率,最后果断的转型策略,主动拥抱新的商业思维模式,如互联网。而这三样也仅是基本素质。
  中国房地产是否真的要崩盘
  说了这么多,房地产真的迟早要崩盘吗?
  不会那么糟糕。第一,中国房地产按揭比例高,都是30%的首付款,信贷杠杆率不算高。
  第二,中国的就业率还可以,使得购房市场能够保持持续的支付和还款能力。
  第三、中国毕竟城市化才刚刚开始,城镇化建设就必然涉及医院、学校、住房、商场等设施,这其中房地产是主要行业。这一点始终被包括任志强、王健林在内的知名地产商,作为地产朝阳产业的判断依据,所反复强调。基于这一点,即便地产暴利难以为继,但是崩盘几乎无可能。
  第四,商品住房的需求目前的虽然在降低,但政府所主导的保障型住房,以及所对应的住房刚需还将持续升高。正如《北京市住房保障条例》出台,解决保障型刚需一样,保障型住房系统的假设,还需要依赖各地政府的决心和效率。
  第五,作为许多地方政府土地财政,债务抵押的支撑,房地产与地方经济的共生程度非常高。尽管中国经济已到了对于结构畸形不得不调整的地步,尽管土地财政和地产投资拉动,已到了难以为继的地步。尽管央行经济学家认为,各银行对于房地产总贷款其实不超过25%的判断,为了避免可能的经济硬着陆和金融系统性风险,政府估计也终将管不住那只躁动的手。
  住宅地产的变数
  那么,中国住宅地产的变数究竟在哪儿呢?
  站在“金九银十”的今天,关于中国房地产行业2014的终极猜想,大多都将结论建立在这两个月的市场数据上。但在市场化程度依然不高的中国房地产行业,以这两个月的销售趋势,很难佐证更长时间内错综复杂的地产变局。
  房产税的酝酿出台
  房产税将直接打击手中握有多台住房的人,对于骤然升高的住房持有成本,和空间渐窄的溢价前景,与其放在手里承担大量税费,还不如将房子推回到二手市场,从而提高二手住房市场的供给量。
  而一直声称将要出台的房地产税,却一直迟迟未见实行。在SOHO中国CEO张欣看来,可能与经济放缓有一定关系。“但是房地产税是迟早要推的,所以你在买房的时候就会想,我还要不要买呢?”张欣说。
  对此中坤集团董事长黄怒波认为,“房产税出台后,对于投资性购房的抑制和对二手市场的供给,将让房价回归正常。”
  反腐败,不动产登记条例的存量挤出
  从房地产价格飞涨的年份至今,大量的官员、国企腐败分子手里控制主要资产都是房地产。苍蝇老虎一起打,高层反腐力度和决心空前,由此住房市场上将逼出许多二手房屋供给。比起不用署名的现金,哪个腐败份子还会将赃款寄托在处处有名可查,有线可寻的房屋资产上呢?
  明年开始每一套房屋都要进行所有人登记。《不动产登记条例》浮出水面,将成为“非法收入来源”,这部分房屋资产持有者们,寝食难安的心魔。
  在房价犹豫不前的时段,住宅地产个别城市的“鬼城”案例,又开始有了作为谈资的市场。中国经济的宏观面与微观面始终存在着感知背离。从一般供求判断看来,一二线城市的房价取决于流动人口,三四线城市的房价取决于归乡人口。房地产过剩的产能往往产生在三四线城市,这里的基础支付能力有限,而投机泡沫却因为众多归乡资本而吹大,但不至于构成结构性的过剩。
  即便一线城市仍有消化需求的空间,而来自上海某房地产研究院监测的数据显示,8月份,北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为15.5、16.5、14.7和14.4.4个城市的存销比依然偏大,库存去化压力尚存。
  回归市场全民冷静的时代
  无论是政府、购房者、开发商、投机者,中国房地产都将走入一个增长冷静、情绪冷静、预期冷静,进而全民冷静的时代了。
  尊重市场、回归市场。如果政府冷静的结果是,解禁对于地产过多的行政干预,勇敢剥离土地财政的惰性思维,构建有效的保障性住房需求体系;如果开发商冷静的结果是回调行业暴利的预期,把精力资源集中在产品及服务的水平之上,把扩张的冲动建立在合理的需求判断之上;如果购房者冷静的结果是,将住房的消费属性作为主体来看待,将购房的需求仅以财富承受范围来评断;如果2014的中国地产悬疑,为这个国家带来的是类似的思考,那么,2014的冬天也能平添一丝暖意,迎接春天的到来。

  .凤.凰.网


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